Auch wenn Immobilien aus Stein oder Beton erbaut sind, so sind ihre Erfolgsfaktoren nicht wie Stein auf Stein für die Ewigkeit gesichert. Diverse Immobilienrisiken können auch den Bestand und das damit verbundene Vermögen gefährden. Diese Gefährdungen lassen sich den vier Kategorien Finanzen, Vermietung, Bausubstanz und Rechte zuordnen.
Selten entspricht die von Maklern beschworene Einkaufsrendite (Cap Rate) der späteren Rentabilität und Liquidität. Da existieren zuerst einmal die auf die Mieter grundsätzlich umlagefähigen Kosten wie Grundsteuer, Hausversicherung, Heizkosten, Wasser, Strom, Reinigung, Winterdienst, Müll, Kabelfernsehen, Hauswart, Aufzug etc. Nicht nur die korrekte Umlage aller Kosten ist durch die Hausverwaltung genauestens zu prüfen. Die zeitliche Steigerung dieser Kosten führt vor allem zu einer Verschlechterung der (Wieder-)Vermietung der Mietfläche.
Neben den umlagefähigen Kosten fallen diverse Kostenpositionen an, die der Eigentümer selbst tragen muss. Hierzu zählen beispielsweise die Gebühr des Hausverwalters, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- und Steuerberatung sowie die meisten Instandhaltungsaufwendungen. Zusätzlich entstehen beim Immobilieneigentümer Kosten für die Finanzierung, für potenzielle Mietminderungen und für die Wiedervermietung (neues Bestellerprinzip der Makler durch den Vermieter!). Nicht selten laufen die vom Eigentümer zu tragenden Kosten mit der Zeit derart aus dem Ruder, dass sich die ursprünglich schön gerechnete Objektrendite in einen monatlichen Verlust verwandelt.
Unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt: Die Mieterstruktur ist auf Veränderungen bei der Mieterbonität, der Höhe der Mieteinnahmen und -forderungen, der Anzahl und Art der Rechtsstreitigkeiten, der Kündigungsfristen etc. zu beobachten. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fläche verpasst und nun auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietverträge zu erneuern – auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind.
Unmoderne Mietflächen gilt es in guten Zeiten aus dem Immobilienbestand zu veräußern. Denn die Entwicklung privater oder gewerblicher Mieter unterliegt immer neuen Anforderungen an die Mietflächen und Ausstattungen. Die in Großstädten wachsende Zahl von Single-Haushalten bevorzugt 1-2 Zimmer Wohnungen. Alleine in München und Köln sind bereits über die Hälfte aller Haushalte von einem einzigen Mieter bezogen. Manch eine Büroimmobilie der 80er Jahre entspricht oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Flächenaufteilungen, Architektur oder an technische Anlagen (Sanitär, EDV, Wärme / Kälte), so dass Mieter entweder fernbleiben oder weniger zahlen. Beides hat dramatische Einflüsse auf Renditen und Verkaufsfähigkeit.
Es bedarf eines kontinuierlichen Umgangs mit der Bausubstanz und Haustechnik, damit Mietflächen auch in Zukunft zu marktfähigen Preisen vermietet und technische Anlagen zur Zufriedenheit der Mieter einsatzfähig sind. Oft sind dabei die Instandhaltungsaufwendungen viel höher als ursprünglich geplant. Mögliche Instandhaltungsstaus resultieren zum Beispiel durch Dächer ohne Dämmung, marode Leitungen für Wasser und Strom, veraltete Heizungen, bröckelnde Fassaden oder anstehende Reparaturen (durch feuchte Keller, Fenster-Kältebrücken, Schadstoffe oder Schädlinge).
Bei der Technik geht es aber nicht nur um rein wirtschaftliche Interessen. Vielmehr korrelieren Instandhaltungsmaßnahmen auch mit der Haftung des Investors in seiner Rolle als Grundstücksbesitzer (BGB §836), Gebäudebesitzer (BGB §837), Gebäudeunterhaltungspflichtiger (BGB §838), seinen Pflichten als Vermieter (BGB §535) sowie der Schadenersatzpflicht (BGB §823). Undichte Gasleitungen, ummantelte Elektroleitungen, Probleme beim Trinkwasser, lose Dachziegel, umstürzende Bäume und vieles mehr gefährden Mieter und können sowohl zivilrechtliche (Schadenersatz, Verlust des Versicherungsschutzes oder Vertragsstrafen) als auch strafrechtliche Konsequenzen (Bußgelder bis zur Haft) haben.
Bei Neukäufen werden alle Rechte und Dienstbarkeiten gezielt im Rahmen der Due Dilligence geprüft. Doch was ist mit schon vorhandenen Bestandsimmobilien? Sind dort alle Dienstbarkeiten so geregelt, dass die Verfügungsgewalt sowie die Verkaufsfähigkeit unproblematisch ist? Denn fehlende Wegerechte, eingetragene Wohnrechte / Niesbrauch, Vorkaufsrechte, Leitungsrechte, Baubeschränkungen, Reallasten oder Verfügungsbeschränkungen können gravierende Auswirkung auf die potenzielle Nachfrage von Käufern haben. Wer will schon ein Grundstück in der zweiten Häuserreihe kaufen, dem die Wegerechte fehlen oder wo Mietern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde.
Neben den klassischen Dienstbarkeiten bergen mögliche weitere vertragliche Vereinbarungen Risiken für den Immobilienbestand: Wurde der finanzierenden Bank im Rahmen der Zweckerklärung die Möglichkeit zur Verbriefung von Krediten eingeräumt? Existieren in den Kreditverträge Regelungen zu vertraglich bindenden Zusicherungen und Nebenverpflichtungen ( Covenants)? Existieren für alle aktuellen Mieteranwendungen (zum Beispiel Gartenzelt eines Restaurants) entsprechende Genehmigungen?
Dies sind nur einige der Risiken, denen ein normaler Immobilienbestand ausgesetzt ist. Wer sich damit aktiv beschäftigt, kann das Immobilienvermögen sichern und ausbauen.
Frankfurt School gGmbH
Adickesallee 32-34
60322 Frankfurt am Main
