{"id":31614,"date":"2022-12-13T07:00:28","date_gmt":"2022-12-13T06:00:28","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.frankfurt-school.de\/?p=31614"},"modified":"2023-02-07T14:06:55","modified_gmt":"2023-02-07T13:06:55","slug":"aktuelle-entwicklungen-im-real-estate-zeitenwende-in-der-immobilienbranche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.frankfurt-school.de\/de\/aktuelle-entwicklungen-im-real-estate-zeitenwende-in-der-immobilienbranche\/","title":{"rendered":"Aktuelle Entwicklungen im Real Estate \u2013 Zeitenwende in der Immobilienbranche?"},"content":{"rendered":"

\u00dcber fast eineinhalb Jahrzehnte war die deutsche Immobilienbranche vom Erfolg verw\u00f6hnt. Doch jetzt sieht sie sich einem wahren Cocktail an ver\u00e4nderten Rahmendaten gegen\u00fcber, der die M\u00e4rkte nachhaltig ver\u00e4ndern k\u00f6nnte: Hohe Inflation mit steigenden Zinsen, Lieferengp\u00e4sse mit knappem Baumaterial, steigende Bau- und Energiekosten, erh\u00f6hte Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Immobilien \u2013 dazu kommt eine drohende Rezession. Angesichts dieses Szenarios sind Kreditinstitute vorsichtiger geworden, zumal auch die Bafin die regulatorischen Vorschriften versch\u00e4rft hat. Wegen der deutlich h\u00f6heren Zinsen wird die Nachfrage nach Immobilienkrediten sinken. Kaufinteressenten z\u00f6gern oder stellen ihre Immobilieninvestitionen zur\u00fcck. Immobilienprojektentwicklungen werden gestoppt, verschoben oder gleich storniert. Zugegeben, die aktuelle Lage ist in ihrer Gesamtheit f\u00fcr die Immobilienwirtschaft sehr herausfordernd. Hier sind neue Kompetenzen<\/strong><\/a> gefragt, denn gleichzeitig er\u00f6ffnet sich die Chance, sich in einem sehr dynamischen Umfeld neu und zukunftsf\u00e4hig zu positionieren.<\/p>\n

Die Nutzungsarten von Immobilien sind unterschiedlich betroffen<\/strong><\/h2>\n

Besonders betroffen ist aktuell der Wohnungsbau<\/strong>, insbesondere der Neubau von Wohnungen. Die um rund drei bis vier Prozentpunkte gestiegenen Zinsen und die Baukostensteigerungen haben den Neubau f\u00fcr viele Investoren und Projektentwickler an vielen Standorten unrentabel gemacht. Hinzu kommen vor allem in den gro\u00dfen Ballungsr\u00e4umen \u00fcber Jahre stark gestiegene Mieten, bei denen zumindest kein signifikantes Mieterh\u00f6hungspotenzial besteht, um die Profitabilit\u00e4t von Immobilieninvestitionen zu gew\u00e4hrleisten. Die gestiegenen und weiter hoch bleibenden Energiekosten schr\u00e4nken den Spielraum f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen erheblich ein, wenn sie nicht zu tendenziell sinkenden Mieten f\u00fchren. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr d\u00fcrfte \u2013 mit Blick auf die aktuelle Lage und die oft sehr langwierigen und mit herausfordernden Auflagen versehenen Baugenehmigungen \u2013 eher nicht erreicht werden.<\/p>\n

Dagegen befindet sich der deutsche Markt f\u00fcr B\u00fcroimmobilien<\/strong> in einer Position der St\u00e4rke. Der Leerstand ist niedrig und das anstehende Neubauvolumen moderat. Hochwertige B\u00fcrofl\u00e4chen sind unver\u00e4ndert knapp. Hinzu kommt, dass der Dienstleistungssektor, der die Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen ma\u00dfgeblich bestimmt, weiterhin expandiert.<\/p>\n

Anders ist die Lage im Segment der Einzelhandelsimmobilien<\/strong>: Hier sind die Preise selbst in 1a-Lagen schon seit der Corona-Pandemie weiter r\u00fcckl\u00e4ufig \u2013 eine Entwicklung, die aufgrund der aktuellen Unsicherheiten anhalten d\u00fcrfte. Positiver sieht es f\u00fcr Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels<\/strong> aus \u2013 aufgrund ihrer Relevanz bei der Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Produkten des t\u00e4glichen Bedarfs. Allerdings d\u00fcrfte hier in vielen Regionen ein sehr hoher Grad an Markts\u00e4ttigung erreicht sein.<\/p>\n

Entwicklungsszenarien und Handlungsoptionen f\u00fcr Immobilienfinanzierungen<\/strong><\/h2>\n

Es besteht die Tendenz zu risiko\u00e4rmeren Immobilienfinanzierungen<\/strong><\/a> mit erh\u00f6hten Eigenkapitalanforderungen der Finanzierungsinstitute. Investoren mit unzureichendem Eigenkapital werden eher aus dem Markt gedr\u00e4ngt, da sich auch die Beschaffung eigenkapital\u00e4hnlicher Mittel wie Mezzanine-Kapital erheblich verteuert hat. Viele Immobilien werden k\u00fcnftig schon allein deshalb nicht realisiert werden k\u00f6nnen, weil die damit verbundenen Fremdkapitalfinanzierungen nicht die geforderte und an die neuen Marktgegebenheiten angepasste Kapitaldienstf\u00e4higkeit aufweisen. In Zeiten extrem niedriger Zinsen war dieser marktlimitierende Effekt mehr oder weniger au\u00dfer Kraft gesetzt.<\/p>\n

Insbesondere Projektentwicklungen werden erheblich kritischer betrachtet. Dies betrifft insbesondere die Projektkalkulationen wegen der gestiegenen und\/oder teils kaum verl\u00e4sslich zu kalkulierenden Baukosten (z.B. f\u00fcr Stahl, Holz), aber auch die erh\u00f6hten Unsicherheiten \u00fcber die k\u00fcnftig erzielbaren Verkaufspreise. Immobilien-Projektentwickler m\u00fcssen k\u00fcnftig noch mehr auf eine gute Produkt- und Lagequalit\u00e4t bei realistischerweise erzielbaren Verkaufspreisen achten.<\/p>\n

ESG und Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche<\/strong><\/h2>\n

Der Immobilienmarkt wird sich auf mittlere Sicht stark differenzieren. Zeitgem\u00e4\u00dfe und vor allem nachhaltige Immobilien mit guter Lage- und Produktqualit\u00e4t werden verst\u00e4rkt nachgefragt werden. Das aktuell schon gro\u00dfe Interesse institutioneller Investoren an sogenannten Green Bonds, auch im Immobilienbereich, wird sich weiter verst\u00e4rken. Dies betrifft nicht nur Neubauimmobilien, sondern es erh\u00f6ht auch den Druck auf Immobilieneigent\u00fcmer, ihre Bestandsimmobilien im Sinne der Nachhaltigkeitskriterien zu modernisieren bzw. zu sanieren. Auch Finanzierungsinstitute werden sich diesem Trend nicht entziehen k\u00f6nnen, sondern im Vergleich g\u00fcnstigere Refinanzierungsmittel dann weitergeben, wenn die zu finanzierende Immobilie den anerkannten Nachhaltigkeitskriterien gerecht wird.<\/p>\n

Auswirkungen der politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen auf die Immobilienbranche<\/strong><\/h2>\n

Sp\u00e4testens f\u00fcr 2023 wird eine Rezession f\u00fcr die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erwartet. Inflation und Zinsniveau werden auch weiterhin hoch bleiben. Daraus folgt, dass die bereits heute erkennbaren Entwicklungen weiterlaufen. Die Verwerfungen in den M\u00e4rkten werden dabei kurzfristig umso gravierender sein, je tiefer die Rezession ausf\u00e4llt und je l\u00e4nger Inflation und Zinsen auf dem aktuellen hohen Niveau bleiben. Sobald sich die oben genannten vielf\u00e4ltigen (auch weltpolitischen) Unsicherheiten f\u00fcr die Marktteilnehmer wieder merklich reduzieren und eine verbesserte Planbarkeit der Wirtschaftlichkeit und Umsetzung ihrer Immobilieninvestitionen erlauben, wird der laufende Prozess dynamischer Ver\u00e4nderungen im Immobiliensektor sukzessive zu seinem vorl\u00e4ufigen Ende kommen.<\/p>\n

Im langfristigen Kontext betrachtet, erscheinen die letzten eineinhalb Jahrzehnte f\u00fcr die deutsche Immobilienwirtschaft wie eine extrem positive Ausnahmesituation, die nach dynamischen Ver\u00e4nderungen in eine wieder normale Marktphase m\u00fcndet: Die M\u00e4rkte werden sich auf langfristig tragf\u00e4hige und wirtschaftlich gesunde Projekte konzentrieren, ohne dass sie getrieben werden von extrem niedrigen Zinsen und \u00fcbertriebenen Preissteigerungserwartungen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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