{"id":5947,"date":"2016-06-03T12:45:26","date_gmt":"2016-06-03T11:45:26","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.frankfurt-school.de\/?p=5947"},"modified":"2022-06-20T09:52:39","modified_gmt":"2022-06-20T08:52:39","slug":"auswirkungen-von-immobilienrisiken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.frankfurt-school.de\/de\/auswirkungen-von-immobilienrisiken\/","title":{"rendered":"Auswirkungen von Immobilienrisiken"},"content":{"rendered":"

Auch wenn Immobilien aus Stein oder Beton erbaut sind, so sind ihre Erfolgsfaktoren nicht wie Stein auf Stein f\u00fcr die Ewigkeit gesichert. Diverse Immobilienrisiken <\/a>k\u00f6nnen auch den Bestand und das damit verbundene Verm\u00f6gen gef\u00e4hrden. Diese Gef\u00e4hrdungen lassen sich den vier Kategorien Finanzen, Vermietung, Bausubstanz und Rechte zuordnen.<\/p>\n

Immobilienrisiken durch …Finanzen<\/strong><\/h2>\n

Selten entspricht die von Maklern beschworene Einkaufsrendite (Cap Rate) der sp\u00e4teren Rentabilit\u00e4t und Liquidit\u00e4t. Da existieren zuerst einmal die auf die Mieter grunds\u00e4tzlich umlagef\u00e4higen Kosten wie Grundsteuer, Hausversicherung, Heizkosten, Wasser, Strom, Reinigung, Winterdienst, M\u00fcll, Kabelfernsehen, Hauswart, Aufzug etc. Nicht nur die korrekte Umlage aller Kosten ist durch die Hausverwaltung genauestens zu pr\u00fcfen. Die zeitliche Steigerung dieser Kosten f\u00fchrt vor allem zu einer Verschlechterung der (Wieder-)Vermietung der Mietfl\u00e4che.<\/p>\n

Neben den umlagef\u00e4higen Kosten fallen diverse Kostenpositionen an, die der Eigent\u00fcmer selbst tragen muss. Hierzu z\u00e4hlen beispielsweise die Geb\u00fchr des Hausverwalters, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- und Steuerberatung sowie die meisten Instandhaltungsaufwendungen. Zus\u00e4tzlich entstehen beim Immobilieneigent\u00fcmer Kosten f\u00fcr die Finanzierung, f\u00fcr potenzielle Mietminderungen und f\u00fcr die Wiedervermietung (neues Bestellerprinzip der Makler durch den Vermieter!). Nicht selten laufen die vom Eigent\u00fcmer zu tragenden Kosten mit der Zeit derart aus dem Ruder, dass sich die urspr\u00fcnglich sch\u00f6n gerechnete Objektrendite in einen monatlichen Verlust verwandelt.<\/p>\n

…Vermietung<\/strong><\/h2>\n

Unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt: Die Mieterstruktur ist auf Ver\u00e4nderungen bei der Mieterbonit\u00e4t, der H\u00f6he der Mieteinnahmen und -forderungen, der Anzahl und Art der Rechtsstreitigkeiten, der K\u00fcndigungsfristen etc. zu beobachten. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fl\u00e4che verpasst und nun auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietvertr\u00e4ge zu erneuern – auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen n\u00f6tig sind.<\/p>\n

Unmoderne Mietfl\u00e4chen gilt es in guten Zeiten aus dem Immobilienbestand zu ver\u00e4u\u00dfern. Denn die Entwicklung privater oder gewerblicher Mieter unterliegt immer neuen Anforderungen an die Mietfl\u00e4chen und Ausstattungen. Die in Gro\u00dfst\u00e4dten wachsende Zahl von Single-Haushalten bevorzugt 1-2 Zimmer Wohnungen. Alleine in M\u00fcnchen und K\u00f6ln sind bereits \u00fcber die H\u00e4lfte aller Haushalte von einem einzigen Mieter bezogen. Manch eine B\u00fcroimmobilie der 80er Jahre entspricht oft nicht mehr den heutigen Anspr\u00fcchen an Fl\u00e4chenaufteilungen, Architektur oder an technische Anlagen (Sanit\u00e4r, EDV, W\u00e4rme \/ K\u00e4lte), so dass Mieter entweder fernbleiben oder weniger zahlen. Beides hat dramatische Einfl\u00fcsse auf Renditen und Verkaufsf\u00e4higkeit.<\/p>\n

…Bausubstanz<\/strong><\/h2>\n

Es bedarf eines kontinuierlichen Umgangs mit der Bausubstanz und Haustechnik, damit Mietfl\u00e4chen auch in Zukunft zu marktf\u00e4higen Preisen vermietet und technische Anlagen zur Zufriedenheit der Mieter einsatzf\u00e4hig sind. Oft sind dabei die Instandhaltungsaufwendungen viel h\u00f6her als urspr\u00fcnglich geplant. M\u00f6gliche Instandhaltungsstaus resultieren zum Beispiel durch D\u00e4cher ohne D\u00e4mmung, marode Leitungen f\u00fcr Wasser und Strom, veraltete Heizungen, br\u00f6ckelnde Fassaden oder anstehende Reparaturen (durch feuchte Keller, Fenster-K\u00e4ltebr\u00fccken, Schadstoffe oder Sch\u00e4dlinge).<\/p>\n

Bei der Technik geht es aber nicht nur um rein wirtschaftliche Interessen. Vielmehr korrelieren Instandhaltungsma\u00dfnahmen auch mit der Haftung des Investors in seiner Rolle als Grundst\u00fccksbesitzer (BGB \u00a7836), Geb\u00e4udebesitzer (BGB \u00a7837), Geb\u00e4udeunterhaltungspflichtiger (BGB \u00a7838), seinen Pflichten als Vermieter (BGB \u00a7535) sowie der Schadenersatzpflicht (BGB \u00a7823). Undichte Gasleitungen, ummantelte Elektroleitungen, Probleme beim Trinkwasser, lose Dachziegel, umst\u00fcrzende B\u00e4ume und vieles mehr gef\u00e4hrden Mieter und k\u00f6nnen sowohl zivilrechtliche (Schadenersatz, Verlust des Versicherungsschutzes oder Vertragsstrafen) als auch strafrechtliche Konsequenzen (Bu\u00dfgelder bis zur Haft) haben.<\/p>\n

…Rechte und Vertragsrisiken<\/strong><\/h2>\n

Bei Neuk\u00e4ufen werden alle Rechte und Dienstbarkeiten gezielt im Rahmen der Due Dilligence gepr\u00fcft. Doch was ist mit schon vorhandenen Bestandsimmobilien? Sind dort alle Dienstbarkeiten so geregelt, dass die Verf\u00fcgungsgewalt sowie die Verkaufsf\u00e4higkeit unproblematisch ist? Denn fehlende Wegerechte, eingetragene Wohnrechte \/ Niesbrauch, Vorkaufsrechte, Leitungsrechte, Baubeschr\u00e4nkungen, Reallasten oder Verf\u00fcgungsbeschr\u00e4nkungen k\u00f6nnen gravierende Auswirkung auf die potenzielle Nachfrage von K\u00e4ufern haben. Wer will schon ein Grundst\u00fcck in der zweiten H\u00e4userreihe kaufen, dem die Wegerechte fehlen oder wo Mietern ein lebenslanges Wohnrecht einger\u00e4umt wurde.<\/p>\n

Neben den klassischen Dienstbarkeiten bergen m\u00f6gliche weitere vertragliche Vereinbarungen Risiken f\u00fcr den Immobilienbestand: Wurde der finanzierenden Bank im Rahmen der Zweckerkl\u00e4rung die M\u00f6glichkeit zur Verbriefung von Krediten einger\u00e4umt? Existieren in den Kreditvertr\u00e4ge Regelungen zu vertraglich bindenden Zusicherungen und Nebenverpflichtungen ( Covenants)? Existieren f\u00fcr alle aktuellen Mieteranwendungen (zum Beispiel Gartenzelt eines Restaurants) entsprechende Genehmigungen?<\/p>\n

Dies sind nur einige der Risiken, denen ein normaler Immobilienbestand ausgesetzt ist. Wer sich damit aktiv besch\u00e4ftigt, kann das Immobilienverm\u00f6gen sichern und ausbauen<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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