Nicht nur der Kauf einer Immobilie will gut \u00fcberlegt sein.\u00a0 Auch der Immobilienverkauf, sprich: der Verkauf der Sachwertanlagen, unterliegt wichtigen Kriterien. Gleich zu Beginn stellt sich die Frage der alternativen Anlagem\u00f6glichkeiten, soweit man \u00fcber den Verkaufserl\u00f6s nicht anderweitig verf\u00fcgen m\u00f6chte.<\/p>\n
Die Pr\u00fcfung der generellen Verkaufsm\u00f6glichkeit <\/strong>ist dank diverser Internetportale heute keine schwierige Frage mehr. Wir verf\u00fcgen \u00fcber eine hohe Transparenz in Bezug auf Angebot und Nachfrage lokaler Immobilienm\u00e4rkte. Weitere Informationsquellen sind auch lokale Gutachteraussch\u00fcsse und Maklerberichte.<\/p>\n Zur Preisfindung<\/strong> sollte stets ein zertifizierter Gutachter zur Bewertung von Grundst\u00fccken und Geb\u00e4uden eingebunden sein. Er muss nicht gleich ein umfangreiches und teures Gutachten erstellen, oft reicht auch eine kurze Preisindikation, um die Richtung und einen ersten Eindruck vorzugeben.<\/p>\n Ganz wichtig sind die Daten der Immobilie, deshalb kommt der Datenaufbereitung<\/strong> besondere Bedeutung zu, denn schlechte oder fehlende Informationen \u00fcber ein Immobilienangebot f\u00fchren bei Profi-K\u00e4ufern zu Kaufpreisreduktion oder gar Ablehnung. Ob in Papierform oder noch besser elektronisch: Zu den wichtigen Objektunterlagen geh\u00f6ren die Mieterliste mit der Benennung der Mieth\u00f6hen, Mietfl\u00e4chen, Einzugstermine und – wo vorhanden – m\u00f6glichen K\u00fcndigungsterminen. Ferner z\u00e4hlen zu den notwendigen Erstinformationen an Interessenten Hinweise zu Dienstbarkeiten, Altlasten, zur Bausubstanz und vor allem zur Regelung, ob ein Asset oder Share Deal m\u00f6glich ist.<\/p>\n Auch die Hilfeleistung eines Maklers sollte man nicht von vornherein ausschlie\u00dfen. Makler haben zwar nicht den besten Ruf, doch ben\u00f6tigt man durchaus die Dienstleistung eines seri\u00f6sen Vermittlers. Die Maklerauswahl und \u2013Koordination <\/strong>ist ebenfalls zu beachten, denn nur in Ausnahmef\u00e4llen sollte man sich auf einen einzigen Makler fokussieren. Vielmehr gilt es zwei bis drei Makler fair zu koordinieren und zum Erfolg zu f\u00fchren. Hierzu geh\u00f6rt die transparente Information und Kommunikation an Makler und Interessenten, zeitnahe Besichtigungstermine und die Annahme von Interessensbekundungen nach dem zeitlichen Eingang.<\/p>\n Die Due Dilligence<\/strong> Pr\u00fcfung geh\u00f6rt auch bei Kaufinteressenten zu den \u00fcblichen Usancen. Vor der Akzeptanz von Interessensbekundungen (Letter of Intent) und der damit meist einhergehenden Vergabe einer Exklusivit\u00e4t ist zu pr\u00fcfen, ob der m\u00f6gliche Interessent wirklich die Kaufabsicht und die hierf\u00fcr notwendigen finanziellen Mittel hat. Erst dann werden ihm ausf\u00fchrlichere Daten (wie Grundbuchauszug, alle Miet- und Dienstleistungsvertr\u00e4ge, Betriebskosten, Nachweise zu Altlasten und Instandhaltungsma\u00dfnahmen, offenen Forderungen, Genehmigungen, Gutachten, ggfs. Darlehensvertr\u00e4ge u.v.a.) zur Pr\u00fcfung – am besten elektronisch \u00fcber einen Datenraum – vorgelegt. Zu einer professionellen K\u00e4ufer-Due-Dilligence geh\u00f6rt neben der juristischen und wirtschaftlichen Sichtung und Bewertung der Dokumente auch die technische Pr\u00fcfung der Bausubstanz. Hierzu sind Ortsbesichtigungen mit Gutachtern zu koordinieren und mit dem Hausmeister und (ausgew\u00e4hlten) Mietern abzustimmen.<\/p>\n Auch die Gestaltung des (Ver-) Kaufvertrages <\/strong>will gut \u00fcberlegt sein: Grunds\u00e4tzlich ist bei jeder Immobilientransaktion ein eigener Fachanwalt einzubinden und das beginnt nicht erst mit dem Termin beim Notar! Es gilt beispielsweise die Haftung f\u00fcr unbekannte Rechtsm\u00e4ngel und f\u00fcr Sachm\u00e4ngel sowie die Gew\u00e4hrleistung f\u00fcr eventuelle Altlasten (Kontamination) auf dem Grundst\u00fcck auszuschlie\u00dfen. Dies ist bei Kaufvertr\u00e4gen \u00fcber unbebaute Grundst\u00fccke, gebrauchte Eigentumswohnungen und Altbauten zul\u00e4ssig. Weitere vertragliche Kl\u00e4rungen umfassen den \u00dcbergang aller bestehenden Wartungs- und Dienstleistungsvertr\u00e4ge, von Mieteingangs- und Kautionskonten sowie die Auswahl und Kosten\u00fcbernahme des beurkundenden Notars.<\/p>\n Die emotionale Ebene im Bereich der Verkaufsverhandlung und des Eigentums\u00fcbergang<\/strong>: ist f\u00fcr manche private Immobilieneigent\u00fcmer eine Herausforderung. Sie verf\u00fcgen manchmal nicht \u00fcber die notwendige Ruhe und Expertise zur Durchf\u00fchrung von Verkaufsverhandlungen. Hier k\u00f6nnen externe Vertraute als Begleitung<\/strong> beruhigend aber auch zielf\u00fchrend einwirken. Nach erfolgreicher Verhandlung und Vertragsabschluss sind die vielen historischen Objektunterlagen (wie z.B. alle Mieterakten, Betriebskostenabrechnungen, Gew\u00e4hrleistungsvertr\u00e4ge, Genehmigungen) an den Erwerber zu \u00fcbergeben. Auch hier gibt es einen ganz praktischen Hinweis: Da die \u00dcbergabe der oft umfangreichen Unterlagen auch einmal in Form von Umzugskartons geschieht, ist eine Unterst\u00fctzung durch Partner nat\u00fcrlich sehr willkommen.<\/p>\n Bei Beachtung all dieser durchaus praxisorientieren Hinweise steht der erfolgreichen Ver\u00e4u\u00dferung einer Immobilie nichts mehr im Wege.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nicht nur der Kauf einer Immobilie will gut \u00fcberlegt sein.\u00a0 Auch der Immobilienverkauf, sprich: der Verkauf der Sachwertanlagen, unterliegt wichtigen Kriterien. Gleich zu Beginn stellt sich die Frage der alternativen Anlagem\u00f6glichkeiten, soweit man \u00fcber den Verkaufserl\u00f6s nicht anderweitig verf\u00fcgen m\u00f6chte. Die Pr\u00fcfung der generellen Verkaufsm\u00f6glichkeit ist dank diverser Internetportale heute keine schwierige Frage mehr. 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