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Grundsteuer-Reform: Höhere Belastung der Grundstücksbesitzer?
Executive Education / 3 December, 2019
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Leiterin Competence Center
Carmen Zotta ist Leiterin des Competence Centers "Kreditgeschäft und Corporate Finance" und "Immobiliengeschäft" der Frankfurt School und dort für die Programmentwicklung, Konzeption und Umsetzung von Seminaren, Ausbildungsprogrammen und Zertifikatsstudiengängen zuständig.

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Führt die Reform der Grundsteuer zu einer höheren Belastung der Grundstücksbesitzer?

In einem Satz: Möglich ist es.

Wegen völlig veralteter Bemessungsgrundlagen hatte das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 verlangt. Derzeit werden die Grundstückswerte von 1935 in Ostdeutschland und von 1964 in Westdeutschland herangezogen. Nach mehreren und langwierigen Abstimmungen und Verhandlungen hat der Gesetzgeber im Juni ein Gesetzespaket beschlossen. Das heutige dreistufe Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt darin erhalten.

Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Im ersten Schritt werden die sogenannten Grundbesitzwerte berechnet: Wesentliche Einflussfaktoren sind dabei der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten (d.h. pauschalierten) Nettokaltmiete sowie daneben die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Gebäudealter. Vorgesehen ist jetzt, dass alle Grundstücke zum 1. Januar 2022 neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre. Diese regelmäßige Neubewertung war schon 1935 vorgesehen worden, wurde aber nur einmal im Januar 1964 in Westdeutschland umgesetzt.

Im zweiten Schritt soll ein Ausgleich für Wertsteigerungen vorgenommen werden, die gegenüber den „alten“, nicht aktualisierten Werten auf Basis 1935 bzw. 1964 entstanden sind. Zu diesem Zweck wird die Grundsteuer-Messzahl von 0,35% auf 0,034% gesenkt.

In einem dritten Schritt erhalten die Kommunen weiterhin das Hebesatzrecht, um ihre Hebesätze so anzupassen und dafür Sorge zu tragen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vor der Reform.

Gesetz zur Änderung des Grundsteuer-Gesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Die Gemeinden sollen künftig die Möglichkeit erhalten, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen, wenn auf diesen Grundstücken keine Bebauung erfolgt. Diese sogenannte „Grundsteuer C“ soll die Spekulation verteuern und so finanzielle Anreize bieten, auf baureifen Grundstücken auch wirklich Wohnraum zu schaffen. Betroffen wären alle unbebauten Grund-stücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder auch außerhalb eines Plangebiets trotz gegebener Baureife nicht baulich genutzt werden. Die jeweils örtlich zuständige Kommune soll nach pflichtgemäßem Ermessen darüber entscheiden können, ob eine besondere Nachfrage nach Bauland besteht und welche steuerliche Belastung den betroffenen Grundstückseigentümern auferlegt werden soll.

Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes

Um die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das Grundsteuer- und Bewertungsrecht abzusichern, muss das Grundgesetz (Art. 72, 105 und 125b) mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit im Bundestag geändert werden. Dann haben die Länder bis zum 31. Dezember 2024 die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten, so etwa ein wertunabhängiges Modell, bei dem die Grundstücksfläche und die bestehenden Gebäude, nicht aber die Werte von Grundstücken und Gebäuden maßgeblich sind.

Fazit

Zunächst einmal dürfte klar sein: Wenn alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, steigen die Werte an, denn seit 1935 bzw. 1964 hat sich auf dem Immobilienmarkt eine Menge getan. Nicht nur in Ballungsgebieten dürften die Immobilienpreise seitdem erheblich gestiegen sein. Trotzdem soll die neue Grundsteuer laut Finanzminister „aufkommensneutral“ bleiben: Kommunen sollen keine höheren Steuereinnahmen einnehmen als vorher. Aber, ist das realistisch?

Der Bund wird zwar durch niedrigere Grundsteuermesszahlen gegen die gestiegenen Grundstückswerte ansteuern. In teuren Gegenden wird das neue Modell trotzdem zu höheren Grundsteuern führen und dann sind die Kommunen gefragt. In diesem Fall sollen sie die Hebesätze ebenfalls herabsenken. Ob sie das tun und auf Steuermehreinnahmen verzichten, ist die Frage, die erst dann beantwortet sein wird.

Die Frankfurt School bietet eine Auswahl an Weiterbildungen im Themenbereich Immobiliengeschäft an. Experten aus der Praxis geben dabei ihre Expertise und ihr Fachwissen an unsere Teilnehmerinnen und Teilnehmer weiter.