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Der Immobilienmarkt: Himmel hoch jauchzend oder zu Tode betrübt
Weiterbildung / 15. April 2020
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Leiter Competence Center Professional & Executive Education
Thomas Kohrs leitet das Competence Center Banking und Vermögensberatung der Frankfurt School und ist ausgebildeter Diplom-Bankbetriebswirt. Der Schwerpunkt seiner Ausbildung liegt im Bereich Wertpapier und Vertrieb. Er verfügt seit mehr als 15 Jahren über praktische Trainererfahrung als Berater, Trainer und Dozent an der Frankfurt School.

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Es war praktisch schon ein gewohntes Szenario in den letzten Jahren: Die Zinsen bleiben niedrig und die Immobilienpreise steigen in ungeahnte Höhen. Die Lehrmeinung früherer Jahre bestand darin, dass eine Immobilie dann fair bewertet ist, wenn ihr Kaufpreis das ca. 10-fache der Jahresmiete beträgt. Das ist aber zumindest bis zum Beginn von Corona völlig obsolet. In sehr guten Lagen und in einem guten Zustand werden für Immobilien in den Ballungsräumen München und Frankfurt bis zu dem 35-fachen der Jahresmiete bezahlt. Von Rendite kann man dann eigentlich nicht mehr sprechen, wenn es darum geht, dass das Investment irgendwann mal einen ROI bringen soll. Über die Entwicklung der Lage nach der Pandemie wird man diskutieren müssen, aber die Immobilieninvestition wird nach wie vor ein gutes Investment bleiben, selbst wenn das Preisniveau etwas sinkt. Damit kommt der Immobilinmarkt aus meiner Sicht auch wieder auf eine gesündere Ebene zurück und korrigiert Übertreibungen – Nachrichten über eine Immobilienblase findet man im Moment auf jeden Fall eher nicht.

Der Markt war lange verbrannt

Aber nicht für jeden Investor sind Wohn- oder Gewerbeimmobilien als Direktinvestments die richtige Wahl. Vielmehr erfreute sich die Investition in die sogenannten „geschlossenen Fonds“ in den letzten Jahren wieder einer zunehmenden Beliebtheit. Zugegebenermaßen war der Markt eine lange Zeit nahezu verbrannt. Die hohe Nachfrage nach solchen Produkten in der Vergangenheit, beinhaltet auch die Gefahr von Angeboten, die im Ergebnis nicht seriös waren. Viele Anleger haben leider Lehrgeld bezahlt, und hatten von solchen Investitionen erst einmal genug. Das betraf auch die Banken, die zwar in diesem Markt zunächst hohe Vertriebsprovisionen erhalten, aber eben auch sehr oft hohe Regressforderungen zu begleichen hatten.

Marktbereinigung und gute Beratung bewirken Vertrauen

Das tut dem gesamten Markt aber Unrecht. Vielmehr hat die lange Durststrecke der letzten Jahre dafür gesorgt, dass eine gewisse Marktbereinigung stattgefunden hat. Viele Initiatoren haben sich aus unterschiedlichen Gründen vom Markt zurückgezogen, weil entweder die Vertriebsrenditen oder die Abschlussquoten nicht hoch genug waren. Auch hat es eine Bereinigung bei den angebotenen Produkten gegeben. Lebensversicherungs- oder Filmfonds gibt es jedenfalls dankenswerterweise nicht mehr. Vielmehr kehrt der Markt zur Substanz zurück, was dem Angebot und der Qualität zugutekommt. Es hat sich am Markt herumgesprochen, dass man verlorengegangenes Vertrauen nur durch eine offene und ehrliche Beratung wieder zurückgewinnen kann. Dazu gehört auch, dem Anleger die Rahmenbedingungen offen zu legen. Wenn dieser auf der Suche nach einer rentierlicheren Anlage bereit ist, ein höheres Risiko einzugehen und sein Anlageportfolio diversifizieren möchte, ist eine Anlage in alternative Investments grundsätzlich eine gute Möglichkeit.

Faktoren eines guten Investments am Immobilienmarkt

Ein erfolgreicher Vertrieb braucht gute Produkte. Dies beginnt mit der Auswahl auf der Bankseite. Auch kann man unbesehen oder ungeprüft nicht alles erwerben, was angeboten wird. Die juristische Konstruktion, die Marktbeurteilung, die Erfolgschancen des „geschlossenen“ Fonds und – wie immer – die weichen Kosten sind wesentliche Parameter für ein erfolgreiches Produkt.

Das setzt voraus, dass sich die Initiatoren, die vertreibenden Banken und die Berater über folgende Punkte im Klaren sein müssen: Was für ein Produkt wird verkauft? Worauf müssen alle beteiligten Akteure besonders achten? Wie sieht der Zielmarkt aus? Und: Verstehen alle Beteiligten das Produkt, können sie es dem Kunden erklären?

Wenn diese Faktoren insgesamt nach einer eingehenden Prüfung für gut befunden werden, steht einem erfolgreichen Investment und einer lang anhaltenden guten Kundenbeziehung nichts mehr im Wege.

Letztlich ist ein gutes Produkt auch vom Know-how aller Akteure abhängig. Zertifikatsstudiengänge wie der Certified Alternative & Real Estate Investment Advisor und Certified Alternative & Real Estate Investment Manager versetzen Sie in die Lage, die Entwicklungen am Markt zu erkennen und auf jeder Arbeitsebene des Produktes einzuschätzen und glaubhaft darlegen zu können.

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