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Checkliste: Was ist bei einem Immobilienverkauf zu beachten?
Professional Education / 13 September, 2016
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Trainer & Berater
Dr. Marcus Disselkamp ist Trainer und Berater zu Fragen der Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen sowie zur Effizienz von Immobilieninvestitionen. An der Frankfurt School of Finance & Management unterrichtet er Immobilien- und Kreditmanagement.

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Nicht nur der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein.  Auch der Immobilienverkauf, sprich: der Verkauf der Sachwertanlagen, unterliegt wichtigen Kriterien. Gleich zu Beginn stellt sich die Frage der alternativen Anlagemöglichkeiten, soweit man über den Verkaufserlös nicht anderweitig verfügen möchte.

Die Prüfung der generellen Verkaufsmöglichkeit ist dank diverser Internetportale heute keine schwierige Frage mehr. Wir verfügen über eine hohe Transparenz in Bezug auf Angebot und Nachfrage lokaler Immobilienmärkte. Weitere Informationsquellen sind auch lokale Gutachterausschüsse und Maklerberichte.

Zur Preisfindung sollte stets ein zertifizierter Gutachter zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden eingebunden sein. Er muss nicht gleich ein umfangreiches und teures Gutachten erstellen, oft reicht auch eine kurze Preisindikation, um die Richtung und einen ersten Eindruck vorzugeben.

Ganz wichtig sind die Daten der Immobilie, deshalb kommt der Datenaufbereitung besondere Bedeutung zu, denn schlechte oder fehlende Informationen über ein Immobilienangebot führen bei Profi-Käufern zu Kaufpreisreduktion oder gar Ablehnung. Ob in Papierform oder noch besser elektronisch: Zu den wichtigen Objektunterlagen gehören die Mieterliste mit der Benennung der Miethöhen, Mietflächen, Einzugstermine und – wo vorhanden – möglichen Kündigungsterminen. Ferner zählen zu den notwendigen Erstinformationen an Interessenten Hinweise zu Dienstbarkeiten, Altlasten, zur Bausubstanz und vor allem zur Regelung, ob ein Asset oder Share Deal möglich ist.

Auch die Hilfeleistung eines Maklers sollte man nicht von vornherein ausschließen. Makler haben zwar nicht den besten Ruf, doch benötigt man durchaus die Dienstleistung eines seriösen Vermittlers. Die Maklerauswahl und –Koordination ist ebenfalls zu beachten, denn nur in Ausnahmefällen sollte man sich auf einen einzigen Makler fokussieren. Vielmehr gilt es zwei bis drei Makler fair zu koordinieren und zum Erfolg zu führen. Hierzu gehört die transparente Information und Kommunikation an Makler und Interessenten, zeitnahe Besichtigungstermine und die Annahme von Interessensbekundungen nach dem zeitlichen Eingang.

Die Due Dilligence Prüfung gehört auch bei Kaufinteressenten zu den üblichen Usancen. Vor der Akzeptanz von Interessensbekundungen (Letter of Intent) und der damit meist einhergehenden Vergabe einer Exklusivität ist zu prüfen, ob der mögliche Interessent wirklich die Kaufabsicht und die hierfür notwendigen finanziellen Mittel hat. Erst dann werden ihm ausführlichere Daten (wie Grundbuchauszug, alle Miet- und Dienstleistungsverträge, Betriebskosten, Nachweise zu Altlasten und Instandhaltungsmaßnahmen, offenen Forderungen, Genehmigungen, Gutachten, ggfs. Darlehensverträge u.v.a.) zur Prüfung – am besten elektronisch über einen Datenraum – vorgelegt. Zu einer professionellen Käufer-Due-Dilligence gehört neben der juristischen und wirtschaftlichen Sichtung und Bewertung der Dokumente auch die technische Prüfung der Bausubstanz. Hierzu sind Ortsbesichtigungen mit Gutachtern zu koordinieren und mit dem Hausmeister und (ausgewählten) Mietern abzustimmen.

Auch die Gestaltung des (Ver-) Kaufvertrages will gut überlegt sein: Grundsätzlich ist bei jeder Immobilientransaktion ein eigener Fachanwalt einzubinden und das beginnt nicht erst mit dem Termin beim Notar! Es gilt beispielsweise die Haftung für unbekannte Rechtsmängel und für Sachmängel sowie die Gewährleistung für eventuelle Altlasten (Kontamination) auf dem Grundstück auszuschließen. Dies ist bei Kaufverträgen über unbebaute Grundstücke, gebrauchte Eigentumswohnungen und Altbauten zulässig. Weitere vertragliche Klärungen umfassen den Übergang aller bestehenden Wartungs- und Dienstleistungsverträge, von Mieteingangs- und Kautionskonten sowie die Auswahl und Kostenübernahme des beurkundenden Notars.

Die emotionale Ebene im Bereich der Verkaufsverhandlung und des Eigentumsübergang: ist für manche private Immobilieneigentümer eine Herausforderung. Sie verfügen manchmal nicht über die notwendige Ruhe und Expertise zur Durchführung von Verkaufsverhandlungen. Hier können externe Vertraute als Begleitung beruhigend aber auch zielführend einwirken. Nach erfolgreicher Verhandlung und Vertragsabschluss sind die vielen historischen Objektunterlagen (wie z.B. alle Mieterakten, Betriebskostenabrechnungen, Gewährleistungsverträge, Genehmigungen) an den Erwerber zu übergeben. Auch hier gibt es einen ganz praktischen Hinweis: Da die Übergabe der oft umfangreichen Unterlagen auch einmal in Form von Umzugskartons geschieht, ist eine Unterstützung durch Partner natürlich sehr willkommen.

Bei Beachtung all dieser durchaus praxisorientieren Hinweise steht der erfolgreichen Veräußerung einer Immobilie nichts mehr im Wege.

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